而在长期企业改革初见成效、旅游业蓬勃发展、制造业向国内转移、日本主要城市人口不断增长等多重因素推动下，给日本房地产投资者带来了积极影响。

一、三大趋势

目前，日本的通胀环境使实物资产更具吸引力，而其他结构性变化对特定行业来说是个好兆头。

例如，旅游业的激增为酒店业创造了机会，而日本政府支持的企业改革则鼓励非核心房地产资产的剥离。

具体来说：

1、企业改革措施驱动的资产剥离

近十年来，日本政府不断提出并推动日本上市公司改革。

近两年来，日本政府在这方面加大了行动力度。

东京证券交易所将要求ROE和PBR（市净率）低于1的公司在2023年春季以书面形式提交“资本成本管理措施”。

随后，日本金融厅发文要求上市公司密切配合东证指数的改革措施，包括增加股息、回购股票、通过兼并、收购、重组或剥离资产提高资金利用效率，对激进投资者更加友好等。

这些努力正在发挥作用。 2010年至2022年，企业收入流向股东的比例以每年10%的复合增长率增长，资产回报率也随之提高。

股东回报不断上升

对于寻求提高资产负债表效率的日本公司来说，一项唾手可得的成果就是持有大量房地产。

截至2024年3月，市值超过100亿日元的上市公司中有40%的市净率为1.0倍，固定资产约为180万亿日元。

其中许多公司并不主要专注于房地产，并且缺乏主动战略来管理这些资产并最大化其价值。

KKR最近完成的一项交易就体现了这一趋势：在KKR完成对一家大型企业集团物流业务的私募股权分拆后，KKR通过售后回租交易购买了32个物流仓库，租赁期限为15-20年。无需等待。

此次交易使该公司能够向轻资产模式转型，并让KKR投资者有机会投资在行业蓬勃发展时期处于领先地位的物流业务。

目前，制造业正在回流日本，半导体贸易蓬勃发展，但与美国和欧洲相比，日本的电子商务渗透率仍然相当低。

2、旅游业强劲复苏

世界旅行和旅游理事会（WTTC）预测，2024年将是日本旅游业破纪录的一年，其经济贡献、就业和游客支出将达到历史水平。

2024年，该行业对日本经济的贡献预计将达到近44.6万亿日元，较2019年峰值增长5.7%，彰显旅游业的重要作用，占日本GDP的7.5%。

预计到2034年，旅游业每年将为日本GDP贡献近48.64万亿日元，占经济总量的7.9%。

预计将创造近680万个就业岗位，其中1/10属于旅游业。

KKR 表示，在旅游业强劲的推动下，它看到了与一流合作伙伴和知名品牌合作开发新豪华酒店的机会。

然而，在以物价高着称的日本，对于更实惠的住宿也有强劲的市场需求，尤其是来自东南亚的游客。

此外，中型、有限服务酒店行业的运营商较为分散，这为整合资产、重塑品牌和标准化运营提供了机会。

酒店业也可以从企业剥离中受益。

KKR 最近从小田急电铁公司收购了位于日本最具活力地区之一的标志性酒店东京凯悦酒店，该资产已运营超过40 年。 KKR 计划在保留其独特传统的同时，增强酒店为客人提供的服务。

近日，亚太地区领先的租赁住房提供商Dash Living与全球最大的资产管理集团之一贝莱德联手，通过各自管理的基金投资日本高端多户住宅资产。房地产业务。

此次收购凸显了两家公司致力于通过将住宅楼转变为日本商务和休闲旅行者的灵活住宿来寻找增值租金提升机会的承诺。

“日本的多户型资产房地产市场极具吸引力，并且鉴于商务旅行和旅游业的激增，提供了大量机会。通过重新定位多户型资产来利用这一蓬勃发展的需求，为我们的投资者回报创造附加值，”贝莱德董事总经理兼日本房地产主管Daigo Hirai表示。

一位长期投资日本市场的家族办公室CIO告诉家族办公室新智点，过去八年，作为日本民宿业主，通过系统的拿地开发，回报率可以达到6%-9 %。

值得注意的是，在她看来，随着民宿市场过热，日本酒店业务目前更有投资潜力。

3. 城市发展

尽管日本总人口呈现负增长，但东京等大都市区保持人口净流入，为住房需求提供了支撑。

2023年，东京和大阪市中心均出现人口净流入。随着日本家庭规模的缩小，东京等主要市场的租赁率在2024年初已达到95%以上。

这一切都表明多户住宅市场需求强劲，供应紧张。

与此同时，老龄化趋势也促使老年居民向大城市地区迁移，进一步带动大城市房地产市场的需求增长。

值得注意的是，日本的住房存量选择相对较旧。

在日本三大都市圈中，约60%的住房是2000年之前建造的。

那些有能力投资和改善房产的运营商应该能够获得更高的租金，特别是考虑到日本强劲的工资增长趋势。

二、2024，东京房地产市场

得益于持续的低利率、多个行业的强劲需求以及受国内外动态影响的不断变化的格局，东京房地产市场在2024 年取得了长足进步。

今年的市场充满活力，为投资者和业主带来了独特的机遇和挑战。具体来说：

1. 房地产新时代

东京房地产崛起的背景是自2010 年代初期以来，在大胆的货币宽松政策将抵押贷款利率保持在极低水平的推动下，房地产价值持续增长。

如今，尽管中部地区的房价已经超过了20 世纪90 年代泡沫时期的水平，但与住房所有权相关的成本，尤其是抵押贷款还款成本，却明显低于20 世纪90 年代泡沫时期的水平。

与预期的经济衰退相反，东京房地产市场在疫情期间需求增加，尤其是郊区住宅和适合远程工作的房产。

2、市场三极化

值得关注的一个趋势是市场的“三极化”，东京黄金地段房价飙升，大部分地区逐渐贬值，部分地区面临需求和价值下降。

对于东京市中心和海滨地区等备受追捧的地区的房产来说，在持续的城市发展和基础设施的进一步推动下，未来前景仍然乐观。

这种趋势日益成为日本房地产格局的一个决定性特征，这种分层强调了位置和房地产类型在投资决策中的重要性。

3. 市场洞察与预测

2023年，东京房地产的市场韧性得到充分展现，投资增长27%，主要来自日本。

2024 年，市场预计将受到供需动态、潜在货币调整以及影响各行业的数字化转型的影响。

2024 年的主要见解包括办公空间行业的两极分化、城市生活的复苏推动住宅和多户住宅行业的发展，以及物流和零售行业向数字化和可持续发展的动态转变。

4. 当前趋势和需求

受东京经济重要性和城市发展的推动，对东京房地产的需求依然强劲。

房地产价格持续上涨，港区、涩谷和千代田等地区对豪华公寓的需求强劲。

尽管经济衰退或加息可能对市场产生负面影响，但东京房地产历来表现出弹性，表明前景稳定。

总而言之，2024 年东京房地产市场的特点是历史弹性、当前活力和未来乐观情绪的完美结合。

对于投资者和买家来说，有很多因素需要考虑，例如利率趋势、市场两极分化、人口变化和技术进步。

其中，战略性和明智的方法将是在东京充满活力的房地产市场中释放机遇的关键。

三、在日本取得成功的关键

房地产市场的脉搏受利率走势影响显着。

7月31日，日本央行召开货币政策会议，决定将现行政策利率从0%调整至0.1%至0.25%。

此次加息是今年3月负利率政策取消以来的首次加息。

此外，自2012年至2013年以来，日本房地产价格一直在飙升。 2024年，日本可能再次出现“房地产泡沫”。

尽管低收益率和利率上升的前景使投资者越来越难以实现回报目标，但日本仍然是亚太地区房地产投资者最受欢迎的目的地之一。

日本经济的复苏和日本社会发生的重大变化为房地产投资提供了诱人的机会。然而，利用这些机会并不容易。

一位深耕日本市场的Family Office CIO告诉Family Office New Insights，由于目前日本房地产市场过热，存在很多“陷阱”，比如通过虚假房源获取客户信息、中介哄抬物价等。价格，以及试图操纵客户的中间商。战争这样的混乱需要想要投资日本房地产的中国投资者特别关注。

日本的房地产交易通常基于个人关系和在该国开展业务的长期记录。

对于海外投资者来说，拥有深厚的当地知识、实地经验以及与企业和房地产合作伙伴建立牢固信任关系的管理人员能够更好地抓住日本的黄金机遇。

……

#日本##东京##民宿##房产##海外房产#

用户评论

一尾流莺

日本房价涨起来，想着移民去日本买房子的越来越多了。

    有9位网友表示赞同！

花容月貌

有些人说日本经济很稳健，想趁机在那边买一个房子安顿一生。

    有6位网友表示赞同！

麝香味

觉得日本生活节奏慢、环境干净，是很多人移民的选择之一。

    有10位网友表示赞同！

铁树不曾开花

文章提到日本的房地产市场有挑战，不知道未来会怎么发展啊。

    有13位网友表示赞同！

浮殇年华

日本真的这么好住吗？要好好研究一下才决定要不要搬去那边。

    有20位网友表示赞同！

堕落爱人！

了解日本房贷的条件怎么样，对移民来说也很关键哦。

    有5位网友表示赞同！

葵雨

买房是移民的一个重要考虑因素，但也要看生活的其他方面是不是适合啊。

    有7位网友表示赞同！

关于道别

想要了解2024年日本的移民政策变化，这样才能做好准备。

    有15位网友表示赞同！

容纳我ii

学习一下日语也是必要的吧？如果不懂当地语言会不太方便吧。

    有10位网友表示赞同！

挽手余生ら

日本文化和我国差异很大，要做好心理上的调整才更容易适应。

    有12位网友表示赞同！

几妆痕

听说日本租房相对比较便宜，不知道买房的话能不能负担得起啊。

    有16位网友表示赞同！

■孤独像过不去的桥≈

移民不是件容易的事，必须考虑很多因素，不能冲动行事。

    有13位网友表示赞同！

封锁感觉

希望文章能详细分析一下日本的机遇和挑战，这样才能做出更明智的选择。

    有10位网友表示赞同！

情深至命

2024年日本房价预测是多少？

    有14位网友表示赞同！

君临臣

文章提到房地产市场有挑战，会因为什么因素造成的呢？

    有12位网友表示赞同！

浅嫣婉语

如果想移民去日本买房，有哪些资源可以参考呢？

    有6位网友表示赞同！

没过试用期的爱~

日本的房产税是什么水平？对移民来说负担得起吗？

    有18位网友表示赞同！

一别经年

想了解更多关于日本移民生活的信息和经验分享。

    有17位网友表示赞同！