EB-5投资必看：从资金角度避开烂尾项目。附件：美国B1/B2商旅签证DS160填写中英对照详细步骤！

移民资讯2024-07-15 11:30:36金太阳移民

投资者都担忧一个问题：如果开发商的项目烂尾了该怎么办？

资金未能及时到位，可能会导致工程延期，甚至无法完成，进而影响到投资者的绿卡申请。

那么，对于一个80万美金的一个投资项目，如何避免选到有烂尾风险的项目呢？

什么情况会导致项目烂尾呢？

除了开发商的诚信问题和不可预见的自然灾害或战争等不可抗力因素，项目无法完成的最直接原因通常是资金链断裂。

如何选择资金链充足的项目呢？

1. 最优项目选择：开发商自有资金加上银行贷款足以覆盖项目总成本。

这意味着即使没有EB-5资金，项目也能顺利完成，EB-5投资只是降低了开发商的财务负担。

重要的是，这里指的银行贷款是已经获得银行审批的贷款额度，而非信贷额度。通常银行会根据施工进度逐步发放贷款，如果开发商在此期间获得了EB-5资金，就可以减少银行贷款。这是最稳妥的完工模式。

2. 次优选择：开发商自有资金加上银行贷款和EB-5资金等于项目总成本。

许多人会问，开发商的自有资金比例应该是多少？在美国商业地产中，我们关注开发商自有资金的比例，主要是为了在最坏情况下，项目无法偿还贷款而被法拍时，投资者的资金能否回收。

这里需要介绍一个商业地产估价的基本公式：

资产价格 = 净经营收益（NOI） /资本化率（Cap Rate）

净经营收益是指所有收入减去成本（不包括银行利息）

资本化率是衡量资产风险的一个重要指标，通常情况下，资本化率越高，资产风险越大，资产价格相应越低。

以某商业地产为例，新建多家庭公寓的资本化率大约为4%，仓库为6-7%，零售业为5-7%，酒店为8-10%，办公楼则超过10%。这表明多家庭公寓风险最低，办公楼风险最高，酒店风险次之。因此，风险越高的行业，开发商的自有资金比例必须越高，以提供足够的"安全垫"保护投资者。

3. 避免选择：开发商自有资金加上EB-5投资者资金等于项目总成本。

如果没有银行贷款，无论项目方如何宣传，都应该避免，因为银行贷款是开发商的首选资金来源。如果银行不批准贷款，很可能是项目存在问题。

4. 避免选择资金规模过大的项目。

这不是因为它们不好，而是因为与中小项目相比，大项目的风险更大。一旦经济出现波动，大项目更容易出现问题。不要仅仅因为品牌如万豪、希尔顿等而盲目投资，因为它们只是酒店运营方，不会参与项目开发。

对于小型商业项目或经济型酒店项目可以考虑，但如果有人推荐投资豪华大酒店，最好谨慎考虑。

EB-5新政的优势

2022年3月15日，美国国会通过了《EB-5改革与诚信法案》（以下简称“EB-5新法案”），EB5目前投资额度是80万美金或者105万美金两个档次（投资TEA地区，即目标就业区：农村、高失业率地区或基础设施项目为80万美元，非TEA地区直投项目为105万美元）。而且每个申请人的投资须创造至少10个直接、间接或衍生的就业就会。

申请条件放宽：

移民者不需要有年龄，教育背景，以及语言成绩的要求，只要能够证明自己的投资资金合法来源就可以了。

申请周期短：

EB-5新政项目的审批时间相对较短，可以一同提交I-526表格和I-485表格，其中I-526申请(临时居留签证的初始申请)可以在投资后的一年内处理

较高的移民成功率：

EB-5新政项目的申请人将获得优先待遇，是美国国会高度重视且优先审批的项目。

一人投资全家移民：

投资人以及配偶，还有未满21周岁的未婚子女可以一起递交移民的申请。

美国B1/B2商旅签证DS160填写

中英对照详细步骤

(选择简体中文后，鼠标移到问题上，能看到自动翻译成中文)

第1步：选择首次申请

第2步：选择密保问题并记住密保答案

第3步，填写个人基本信息

第4步：仍旧填写个人信息

第5步：填写旅行相关信息

第6步：填写旅行其他相关信息

第7步：美签记录信息(首签)

第7步：美签记录信息(非首签)

第8步：个人住址、电话号码信息

第9步：护照信息

第10步：在美联系人信息

第11步：家庭成员信息

如果有配偶，需填写配偶信息：

第12步：工作信息

第13步：过往工作经历以及教育

第14步：个人信仰以及旅行史

第15步：调查问卷：不要犹豫，全选NO

第16步：上传照片。

美签要求上传照片要240K以下，白底50*50照片

最后一步：检查

检查全部填写信息，提交打印或者发到邮箱。建议先发到邮箱，后期去面试的时候再打印。

DS160表格切记，按照真实信息填写，虽然面签的时候，仅仅是几分钟的时间，但是你填写的资料可能早已经被审阅过了！

DS160填写申请完毕后，

就可以缴费预约面签！

祝所有小伙伴们，

都能如愿获得签证审批！

突发美国签证关于党员的明确解释，一旦被使馆获知是党员。党员本人，配偶以及21岁以下子女的B类签证将限制为一个月有效期，单次入境

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自2016年11月起，针对美国十年B1/B2签证的中国护照持有人在进入美国之前需要进行EVUS登记。

EVUS登记网址：

https://www.evus.gov/

（建议使用手机或电脑浏览器进入网站，以防信息泄露）

那么，该如何登记办理美国签证EVUS呢？

NO.1

以下四种情况需要EVUS登记

（1）首次入境美国之前需要登记，有效期2年，过期之后需要重新登记。

（2）如护照有效期不足2年，EVUS有效期会截止到护照有效期前6个月，换发新护照后，仍需重新登记，有效期2年。

（3）在任何用到美国签证的情况下(如凭美国签证免签进入菲律宾)，出行前需EVUS登记，若2年内已登记，则无需再次登记，直接打印携带即可。

（4）去塞班，普通中国游客前往塞班是免签的，但对于持有10年B1，B2，B1/B2美国签证的中国护照持有人，必须提前通过EVUS登记方可入境。

NO.2

EVUS登记指导视频

点击此网址www.cbp.gov/evus可以进行直接观看哦～

（建议使用手机或电脑浏览器进入网站，以防信息泄露）

NO.3

EVUS登记后会出现的结果

（1）ENROLLED, 已登记，代表你可以顺利前往美国，但海关有权按照情况遣返。

（2）PENDING, 待处理，你的登记无法立即作出决定，请耐心等待，一般会在72小时内出结果。

（2）UNSUCCESSFUL ENROLLMENT,登记失败，意味着您暂时无权前往美国。可能是填写的信息有误，也可能是EVUS系统异常，等待24h之后重新登记就可以了。

（3）DEPARTMENT OF STATE,签证被撤销，太难过了，这意味着不仅EVUS登记失败，就连你的美国签证也被撤销了。登记网址大多数EVUS登记提交后会在数分钟内处理完毕，但是，最长会达到72个小时。

NO.4

常见问答

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